中海地产追赶“销冠”保利发展，绿城中国卖房“最贵”，6月龙头房企销售增速同比回正

中海地产缩小与保利发展的差距

高端楼盘成冲击销售榜利器

在冲击销售榜的过程中，夺下单月“销冠”的中海地产与半年度销售“一哥”保利发展的差距日渐缩小。今年1-5月两者销售额相差近300亿元，截至6月份，保利发展的半年度销售额仅高出中海地产250亿元。

作为上半年房地产行业整体销售榜单的TOP2房企，今年中海地产与保利发展在高能级城市的货值规模并不相同。活跃在热门销售话题的中海地产，已登顶京沪深三城“销冠”，本刊查询克而瑞数据了解到，今年上半年，中海地产在北京、上海、深圳区域分别实现权益销售金额180.11亿元、254.02亿元、87.62亿元。

中海地产业绩突飞猛进，离不开其在一线城市高端楼盘的热销。赶在6月底，中海地产多个“网红”项目集中开盘，仅北京中海京华玖序、上海的中海领邸玖序和中海顺昌玖里、深圳深湾玖序4个项目共收金约282亿元。期间单价最贵的风貌别墅项目中海顺昌玖里开盘售罄，均价达到29.8万元/平方米，创下上海新房均价历史新高。

相比之下，以186.4亿元权益销售额拿下广州区域“销冠”的保利发展，缺了点“豪宅运”。今年上半年，保利发展在广州吸金最多的项目是保利天瑞，成交金额34.81亿元。

销售均价也能反映两家房企的项目类型差异。今年上半年，中海地产的销售均价为27279.88元/平方米，保利发展的销售均价为18164.63元/平方米。

不过，整体来看，保利发展不失为今年行业“领头羊”。除了销售规模维持行业榜首地位，保利发展也是近期A股最早披露业绩快报的房企。公司上半年营业总收入增长了1.64%至1392.69亿元，归母净利润为75.08亿元。对比目前70余家披露中期业绩预告的房企，保利发展仍然是“最赚钱”的房企。

上半年“最贵”房企绿城中国，其高单价项目也在积极入市。上半年披露销售简报的主流房企中，绿城中国以30500元/平方米的销售均价排名首位。对于倾向打造改善型产品的绿城中国而言，重仓百强县密集的江浙区域也能带来了不菲的收益。在浙江义乌，绿城5月份推出的凤起潮鸣合院项目首开2小时售罄，收金20亿元，该项目套均总价超过2000万元，88套房源吸引300多组家庭参与摇号，中签率仅为27%；6月末，该项目加推房源两天内售罄，再度收金超15亿元。

房企普遍“以销定投”拓储

头部房企业绩增长值得期待

在投资端整体收缩的情况下，不少房企拓储审慎，今年上半年，百强房企拿地金额较去年同期缩水三成。在此背景下，包括保利发展、中海地产等在内的部分国央企奉行精准投资，整体拓储步伐开始放缓。

据中指院榜单，今年上半年中海地产、保利发展的权益拿地金额分别为120亿元、110亿元，在房企拿地金额百强榜单上回落至TOP7、TOP8。对比之下，2023年上半年，保利发展、中海地产曾分别以400亿元、371亿元的权益拿地金额位居房企拿地金额百强榜单TOP2、TOP3。

今年上半年，绿城中国的权益拿地金额由去年同期的253亿元收缩至190亿元，不过其行业排名较去年同期上升2个位次，位列TOP3。

拓储力度放缓背后，当前房企对土地的价值判断趋向于一致，普遍聚焦核心区域，以销定投。在上半年的投资者交流会上，保利发展回应公司今年拿地规模收缩原因表示，“公司坚持与经营规模、现金流周转相匹配的投资强度”；绿城管理层在股东大会上表示“今年拿地数量会比往年少，因为现在投资资源必须用的非常精准”。

近期保利发展再度竞争核心城市货源。7月份上海恢复“价高者得”后的首场土拍中，历经11家房企共60轮竞价，保利发展斥资22.03亿元竞得杨浦区平凉社区地块，溢价率约21.18%，成交楼板价88462元/平方米，成为杨浦区域“单价地王”。

与其他头部房企抢占一线城市不同，绿城中国持续重仓杭州及周边区域。今年上半年，绿城中国斥资约52亿元拿下杭州4宗地块，以此测算，上半年绿城中国在杭州的土地投资金额占比三成。7月23日，绿城继续以59.2%的溢价率斩获杭州丰收湖地块，溢价率创杭州近5年土拍市场新高。

于绿城而言，一二线城市并非必然选择。6月份举行的年度股东大会上，绿城中国方面提出了新的投资策略，“没有好城市，也没有好板块，只有好项目，绿城要下沉到各个地方去寻找投资机会”。绿城介绍，今年上半年，公司在义乌拿了一块地，这是大多数房企不会选择投资的三四线城市，项目首开呈现了非常好的价格，动态净利润率达到13%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示，受益于政策调整，部分龙头房企6月销售额同比增速开始转正，这一定程度上说明房企销售业绩正在修复。近期二十届三中全会强调“防范化解房地产风险”，叠加央行再度降息，楼市重磅政策频出，这些政策对房地产行业肯定有一定的利好作用，不过房地产市场的恢复还需要一个过程，当前的复苏趋势能否持续还有待观察。”他就此表示，“对于土地储备充足、成本控制有效、债务结构合理的房企而言，后续销售业绩仍有增长潜力。”

（本文已刊发于7月27日《证券市场周刊》，原标题为《6月龙头房企销售增速同比回正，中海地产追赶“销冠”保利发展》文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）