二手房契税解读：家庭购房套数与面积如何影响税点

以石家庄二手房为例，逐一进行解读：

本文章所说的情况是不限购的前提。

1、契税：主要看买方，以家庭为单位是第几套住房，结合所购买的房子面积进行税点的确定。如图所示：

（1）以家庭为单位的意思是，夫妻双方及未成年子女名下的所有住房情况。石家庄市内四区、高新区范围目前执行住宅限购政策，外地户口在满足3年内连续2年缴纳社保条件下，限购一套，不允许买第二套；本市户口（包括石家庄市郊县户口）没有购买套数限制，但是限贷，第三套贷款不予以发放，可全款购买；

（2）如果以家庭为单位购买的是第一套住房，且房屋面积在90㎡（含）以下，征收总房款的1%契税。举例说明：总房款为120万，契税即120万×1%=12000元；90㎡以上，征收总房款的1.5%契税。这里的90㎡以上，肯定包含了144㎡（非普住宅）以上的房屋；

（3）如果以家庭为单位购买的是第三套住房及以上，以面积144㎡为临界点，以上和以下相差1%的契税点；

——契税是所有市证产权房屋发生产权转移时必须要缴纳的税种，一套房子不管交易多少次，每交易一次就要缴纳一次契税，重复征收；

2、增值税：这个税种之前叫“营业税”，后来国家税制改革营改增。增值税主要以房产证下发日期是否满两年为标准；

（1）房产证下发日期指的是房产证最后一次的登记日期，不管房屋是哪年盖的，哪年交房，就看房产证最后一次出证的日期，即使一套房子交易了十次；以下图为例：

右下角登记机构下方的日期：2018年8月16日。这个日期就是此房屋最后一次出证日期，虽然这套房子是2009年建成；

（2）如果房本下发日期距当下不满两年，征收总房款的5.3%增值税，举例说明：总房款100万，增值税即100万×5.3%=53000元；

（3）如果房本下发日期距当下满两年，免征5.3%增值税；

——可以看出，增值税的税额比较高，如果一套二手房涉及增值税，一般情况下不太好出手；

3、个人所得税：这个税种的情况比较复杂，主要看转让方以家庭为单位名下的住房情况。

（1）房本下发日期距当下不满5年，涉及1%个人所得税；

（2）房本下发日期距当下满5年但是转让方以家庭为单位名下非唯一住房，涉及1%个人所得税；

（3）房本下发日期距当下满5年，且转让方以家庭为单位名下唯一住房，免征1%个人所得税；

4、子女继承父/母房屋后再行出售的税的征收：

（1）若继承前的老房本不满两年，征收20%个税及5.3%的增值税；

（2）若继承前的老房本满两年且不满五年房本满两年 交多少税，征收20%个人所得税；

（3）若继承前的老房本满五年且父母名下非唯一住房，同样征收20%个税；

（4）若继承前的老房本满五年且父母名下唯一住房，但是继承人名下非唯一住房，同样征收20%个人所得税。