老的承租房可以买卖吗，承租期间房子被出售，新房主不同意出租怎么办

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。那么，承租期间房子被出售，新房主不同意出租怎么办？

网友咨询：我租的房子没到期，房子被房主卖了，现在新房主要赶我们走，怎么办？

上海资深律师吕桢栋解答：

房东出售房屋应当事先告知租客，租客享有优先购买权，租客放弃优先购买权或在合理期限内未予答复老的承租房可以买卖吗，房东可将房屋出售给他人。但房东仍有如实告知义务，如果未能告知购房人，无法在约定期限内交房，将承担违约责任。对于租客来说，根据我国合同法的规定，买卖不破租赁，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对购房人有约束力，这是法律保护房屋租赁权的表现。所以，承租人有权利要求新房主继续按照原租赁合同将房屋出租。

《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

吕桢栋律师解析：

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。

(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的；

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)权属有争议的；

(5)属于违法建筑的；

(6)不符合安全标准的；

(7)已抵押，未经抵押权人同意的；

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。