2024二手房中介费标准，10万房东厮杀，长沙的二手房该怎样卖

前面文章提到，长沙各二手交易平台挂牌房源已经超过10万套。长沙的二手房太难了！（3547个小区挂牌超10万套）。而整个长沙市区2023年二手房成交量在18763套，虽然成交套数比2022年的10982套上涨70%，但相比激增的挂牌量。给房东的感觉仍然是房子难卖！成交二手房平均调价频次为四次，平均成交天数涨到了168天。

近期部分一线城市比较激进的房东营销案例。

上海一房东自己拉群做运营，一言不合就发红包，不到两天时间，群里就增加了300多人。每天除了发红包，还把自己设计好的营销素材发群里，自己炮制营销话术、自己制定带看规则、谨守判客底线。给足中介安全感.

广州白云区怡新花园四期一套约105平三房的业主，从加微信到发朋友圈2024二手房中介费标准，带看，面谈，成交都有相应奖励。一下就冲到了整个板块带看人气榜NO.1，每天至少有1-2组客户。

上面两位业主你如果觉得还是一般操作的话，接下来的案例定会刺激到你的神经。

上海长宁区天台家园一位业主，为了卖房不惜下足血本，先自行降价500万，成交还奖励一台宾利。虽然是二手，但也是百万起步。

其他一线城市房东亲自豪车接送，送定制伴手礼。房间内备足饮料，水果，零食的，成交送苹果，华为最新款手机的。房东自己投放短信，自媒体广告做运营的，成交套奖动辄10万20万的更是数不胜数。

在巨量的挂牌的房源下，房东要面临的是客户稀缺，竞争异常激烈。在当下买方市场，每一个能出来看房的客户，都是难能可贵的潜在客户，而这些客户成为你的房源潜在客户之前还可能被其他竞争对手截胡。

是新房，新房是同板块二手房最大的竞争对手，在同等地段，配套之下。如果新房价格倒挂，那么二手房价格将被迅速拉平。因为一部分人群对于“新”有相当执着的追求。

新房不涉及到个税，增值税，整体税额比较少，没有中介费。而且新房在园林绿化，户型设计等都有更新的标准，也更贴合当前客户的居住需求。

但新房在当下这个地产环境，缺点也会被成倍地放大：新房开发商折扣相对固定，没有太多砍价空间。加上新房基本都是期房，开发商频繁爆雷，延期，烂尾屡见不鲜。踩坑的几率增加。即使能如期交付，也会存在不同程度的降标减配。尤其是精装交付，3000元/平的精装修能做到1200/平都是业界良心了。

所以在二手房出售面对比较新房的意向客户时，一定要反复强调：配套，园林，物业包括房屋现状都是所见即所得。不存在新房类似的货不对板的情况，给足客户安全感。

是同片区/同小区的竞争对手，也就是那些同样挂牌卖房的业主们。针对这一类竞争对手你需要做的是吃透自己户型的潜在客户。

比如90-120㎡刚需户型，讲究的是户型实用，空间能满足最基本3-5人的居住需求。三房户型尽量避免设置单独书房，瑜伽房等功能空间。必要情况下可以对户型进行局部改造，比如把榻榻米改成常规1.2米或1.5米的床。储物空间也要最大化的利用起来。

120-140㎡的刚改户型，很大程度上是二胎置换群体。仍然以实用为主。在考虑空间布局之外，兼顾学生群体的需求。比如留足书架，书桌位置。朝向，景观，楼间距等户型布局上的亮点也要不厌其烦的跟中介强调。传导到客户那里才能加深印象。

140㎡以上的改善户型，在满足实用的基础上就要进一步考虑享受需求了。可以适当增添一些健身器材，能提升品位的绿植，书画，摆件等。纯改善客户对上一任业主的品味比较在意。

解决竞争对手之后，对自己的房子做了总价、房间数、改善型还是刚需型的分析后，算出大致对应的首付和月供，你就会初步锁定这套房的意向客群。再根据这一类客群的需求痛点对房屋进行适当的改造。自住的格局只是你个人喜好的呈现，出售的时候可能会跟市场需求脱节，适当改造用不了多少费用，后期能在售价上成倍回馈。

房龄老，装修旧，出租过的房屋尤其需要重新包装。该刷漆刷漆，该添置家具摆件的不要吝啬。请懂家装的朋友提提建议，把居家的氛围感提上来。“野鸭傍晚在水里扑腾”，成了“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”。生活的诗意不就来了？

在把房屋整备完之后，再约经纪平台拍照，拍VR等。确认拍摄作品视觉效果舒适，色调温馨，无重大缺陷再上架。确保展示效果达到最佳。即使出售的是毛坯房也要保证房屋整洁，无建筑垃圾，阳台，厨卫下沉部分无积水，墙体无渗漏水痕迹。

在挂牌到售出期间要定期通风，打扫。保持房屋设施设备完好。提升经纪人带客看房的体验。

出售期间的房屋最好不要对外出租，其一，租客不一定配合看房。其二，租客的生活痕迹会影响客户的看房体验。

最， 最， 最重要的。跟房源维护人深入沟通。参考之前小区出售的同类型房屋，把你房屋的核心卖点整理出来3到5条，让维护人拉其他经纪人建群宣讲。最好抽空专门安排一天时间，让维护人专门约上他的同事们来看房，越多越好。只有实地看过房的经纪人才会更了解房源情况，也更有可能第一时间推荐给意向客户。

长沙虽然不像其他一线城市的二手房，动辄几百万的总价。房东愿意给丰厚的成交奖励。但是如果能完善服务，强调给足佣金，配合客户看房，并给予经纪人足够的理解和尊重。切忌因为客户过低的出价而迁怒经纪人。

二手房不同于新房，市场度更高。一段时间仍未售出。需要及时跟维护人复盘看房客户数量及意向客户开出的价格。该调整调整，价格是最有竞争力的。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。你的出售心理决定成交速度。买在最低点，卖在最高点只是一厢情愿的想法。股神巴菲特都做不到。