上海市商品房预售合同，准备买房或已经签合同的注意了这六个法律问题要清楚

房屋买卖问题一直是人们普遍关注的问题，一则房屋涉及到居住的问题，是一个人的安身之所；二则房屋为不动产，涉及到的金额较大。因此大家在买卖房屋时都应慎之又慎，避免造成不可挽回的损失。

准备买卖房屋的，建议了解以下这些可能遇到的问题：

签订房屋买卖合同环节

1、签订商品房预售合同，应具备哪些条件？如果没有预售许可签订的房屋预售合同是否有效？

根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；......（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

律师建议：买房之前可以先在网上调查开发商是否有商品房预售许可。如果开发商没有取得商品房预售许可证明，签订的商品房预售合同合同是无效的。除非买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明。

买卖房屋签订之后，不动产登记前

2、房屋买卖双方签订了预售合同，但是没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

答案是不行。虽然法律要求签订商品房预售合同后上海市商品房预售合同，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人起诉要求确认合同无效的，得不到法院的支持。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

3、有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

根据我国《物权法》的规定，不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力。登记之后买受人才得到不动产的所有权。房产证只是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，一旦出现关于房屋产权的纠纷，不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。

4、开发商逾期交房怎么办？

房屋买卖合同一般会约定开发商应该在约定的时间交付房屋。如果开发商没有按期交房，属于违约，买受人可以在经催告后在合理期限内仍没有履行时，解除合同；或者不解除合同，要求开发商承担违约责任。

不动产登记之后

5、房屋交付后，发现房屋实际情况与销售广告不符怎么处理？

不符的情况分情形，如果房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺对订立合同有重大影响，但是这些说明没有写进房屋买卖合同的，也可以要求开发商承担违约责任。

6、房屋面积与实际面积不一致怎么办？

买到的房子比房屋买卖合同中的面积小？对于这种房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。

如果误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水那部分的购房款，开发商应该返还；如果误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。