青岛市个人二手房出售，在青岛买房有哪些限购限售政策

今天聊点专业知识，现行的青岛市商品房限购限售政策，主要有三个节点。

第一个节点：2017年3月15日，原青岛市国土资源和房管局发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（3.15政策），主要内容：

1、在市区范围内（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区）非本市户籍居民家庭，能够提供2年内在青岛市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂不得购买住房。

2、申请住房贷款，一手房最低首付比例由20%提高至30%，二手房最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

第二个节点：2017年3月30日，原青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》（3.30政策），主要内容是：

1、在青岛市市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

2、将3月15日《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策，要求严格执行“认贷又认房”。

2017年4月7日，原青岛市国土资源和房屋管理局发布关于落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》有关事项的通知，对3.30政策进行补充，主要内容：

1、购买的经济适用住房、限价商品住房、人才公寓以及通过拆迁（征收）安置、公房出售取得的住房，上市交易按照有关政策执行，不受3.30政策规定的上市交易年限限制。举个例子，经济适用住房政策为取得不动产登记证书满5年方可上市交易，3.30政策为满2年，其适用于经济适用住房政策。

2、因补换发登记、变更登记、更正登记取得《不动产权证书》，上市交易年限以原发证时间为准。这里很好理解，多年前办的证书丢了，补证，新的证书上是现在的时间，但到档案馆一查，你老证的时间到现在已满2年了，那么就可以上市交易。

3、因司法协助、继承等原因导致住房转移的，不受3.30政策规定的上市交易年限限制。司法协助原因，很好理解，法大于政策，但需法官将“协助执行通知书”送达不动产登记机构，再办理转移登记。对于通过继承等方式取得的住房，《通知》还明确上市交易年限以被继承人等前手权利人取得《不动产权证书》的时间为准。这个比较特殊，举个例子，家里老人去世留下多套房，先走公证确定继承人继承，再办到继承人身上，这不受满2年方可交易限制，换句话说，确定继承人继承后，不管这套房办证几年了（即使没办证都没关系）都不受2年限制政策，可以办到继承人身上。但是，如果继承人想出售，那就得先从上手被继承人办证档案查起，满2年就可以卖，反之就再等等满2年吧。

第三个节点：2018年4月18日，原青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》（4.18政策），主要内容：

1、在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

2、在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

2018年4月20日，原青岛市国土资源和房屋管理局发布关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知，对4.18政策进行补充，主要内容是：

1、居民家庭拥有住房套数，以新购住房时居民家庭在4.18政策住房限购区域内已办理产权登记和网签备案的住房套数为准。居民家庭在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算。意思是，不管办不办证都计算，不管占百分之几的份额都算一套。

2、明确4.18政策所称“限购”包括通过购买和受赠方式取得住房，所称“上市交易”包括买卖、交换、赠与。

3、再次明确经济适用住房（含集资建房）、限价商品住房、人才公寓、拆迁（征收）安置住房、公房出售住房的取得和上市交易按照有关政策执行。

4、征收限购区域内住房青岛市个人二手房出售，被征收人选择货币补偿的，可按照“征一购一”的原则购买住房，不受住房限购政策限制。简单说就是，房屋征收后，可以再买一套。

5、因离婚析产、继承或遗赠（含一半买卖一半继承或遗赠，一半赠与一半继承或遗赠）、司法裁决或调解、共有人之间份额（全部或部分份额）转让等原因导致住房转移时，不受上市交易年限限制，受让人不受限购政策限制。

6、通过离婚析产、继承或遗赠（含一半买卖一半继承或遗赠，一半赠与一半继承或遗赠）等原因取得的住房，上市交易年限以前手权利人取得《不动产权证书》的时间为准；通过司法裁决或调解、共有人之间份额（全部或部分份额）转让等原因取得的住房，上市交易年限以现手取得《不动产权证书》的时间为准；因补换发登记、变更登记、更正登记取得《不动产权证书》，上市交易年限以原发证时间为准。

7、商业银行、经监管部门批准设立的资产管理公司因行使抵押权取得的住房处分时不受上市交易年限限制。另外规定，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内购房，得先到不动产登记中心申请出具《购房资格查验证明》。

啰哩啰嗦说了这么多，总结一下吧，到底青岛买房有哪些限购限售政策？

1、限购区域有哪些？市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区），不限购区域有即墨区、胶州市、平度市、莱西市。

2、满2年还是满5年可以交易？先看网签备案时间（网签合同最后一页最后一行），在2018年4月18日之前（含4月18日）的，适应于3.30政策满2年；在2018年4月18日之后的，适应于4.18政策满5年。再看不动产登记证书，适应满2年政策的于登记时间加2年可以交易，满5年政策的于登记时间加5年。

3、房屋套数如何界定？确定家庭居民，一般指夫妻双方和未成年子女，一家三口、四口，现在放开三胎可能是一家五口。特殊情况就是离异、丧偶之类。离异看房子是否在婚姻续存期间决定是否查询，在则查（有点不合理，税务部门的要求），丧偶的人都不在了就算了。再查询房屋套数，包括已登记办证的、仅网签备案未办证的。

4、贷款首付比例有什么限制？贷款申请和放贷前，银行会要求贷款人到不动产登记中心查询房屋套数。首套住房最低首付比例30%，二套住房首付比例40%，第三套及以上住房不放贷款。

5、经济适用住房（含集资建房）、限价商品住房、人才公寓、拆迁（征收）安置住房、公房出售住房的取得和上市交易什么政策？*答复按照有关政策执行，不受限购和限售政策限制。

6、购买商品房契税是多少？首套房建筑面积小于90平，税率1%；大于90平，税率1.5%。二套房建筑面积小于90平，税率1%；90平以上，税率2%。三套及以上， 税率3%。