土地交易服务费怎么算,土地收并购投资开发税费分析

土地收并购，其实就是从别的公司取得土地。而别的公司将土地(或项目)转让给我公司，应正常缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，我公司缴纳契税，取得发票正常入账。但实务中比较麻烦的有以下四种情况：

1、对于土地转让方而言，常常要求取得的价款为净值收益，也就是说所有交易税费由承受方承担。

那么，承担的税费究竟是多少?过户中土地管理部门关注的是增值税、土地增值税和契税三个重要税种，购买方要将这三个税如何交计算清楚。

增值税：全部价款及价外费用/（1+9%）*9%；

土地增值税：实务中一般可按照8%的税率进行核定征收；

契税：税率为3%土地交易服务费怎么算，计税基数为不含增值税的金额。

2、溢价，所谓溢价就是土地转让方无法提供票据的部分土地转让款，或是被中间人拿走的服务费。这部分往往不能计入税费计算的扣减项进行成本抵扣。

一般的算法是直接在项目净利润中减扣。

3、土地增值税计算。上边我们得到了土地转让时的土地增值税，后边我们土地开发后，销售时还要缴纳土地增值税，此时我们要注意的是，要将各类用途的物业分开进行土地增值税的计算，而不能笼统的直接按销售额和成本来计算土地增值税。

4、收并购中法拍土地税费情况。法拍土地是近两年很常见的收并购拿地方式，通常情况下当一块土地沦为法拍状态时，土地原持有人已经出现异常情况，如公司资金流已经断裂，甚至核心控制人已经出事等等。这就导致出现法拍中最大的风险：拍得土地的一方难以取得土地发票。

按照法院通常拍卖的逻辑，在签署拍卖协议时，拍得土地的企业通常在协议中承诺了承担所有过户税费，这一条款为未来埋下了风险。由于属于特殊交易，很多时候土地管理部门按照法院的手续文件直接为企业过了户，但该缴纳的税却并没有人缴纳，税务机关可能会在未来开发过程中要求企业提供土地发票，没有发票或者无法补开发票可能引发巨大涉税风险。

究其根源，还是由于法院同税务机关在这个问题上的脱节给企业惹来麻烦，但对于准备法拍土地的企业而言，还是要预先研判税款承担和发票取得两个关键风险，尽量在法拍土地前做好沟通，拿出预案，避免拍卖之后风险爆发。

而法拍各项税费几乎占到法拍价格的60%--70%，实务当中都是由买家承担。因此在接触法拍项目的过程中，进行前期测算时，需要将这部分成本先考虑进去，否则后面利润率会有较大差距。