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昆滇楼市创新营销模式风生水起 折射楼市供需转向

2013/12/21 10:29:29  阅读:428次 字体:

    昆明楼市的市场化程度更高,竞争更为充分,迫于形势,开发商也不得不启动各种创新营销模式搜罗客源 ic 图

  今年下半年以来,房地产电商以狂猛的姿态席卷昆明。业内人士聚众在一起,言必说电商,蓝光coco蜜城、保利六合、中海学府路8号、龙湖水晶郦城、广电兰亭上锦、马街摩尔城等诸多楼盘纷纷启动了电商模式,通过网络平台卖房。与电商一样风靡起来的还有全民营销,其中,最让人称道的是碧桂园,在全民营销模式下,碧桂园在2013年冲刺千亿俱乐部已经没有悬念。除此以外,还有娱乐营销、旅游营销、活动营销、电话营销等模式粉墨登场。这一众各具特色的圈层营销,折射出来的是,楼市从卖方市场转向买方市场随之而来的一场营销模式变革。

  库存压力倒逼房企出奇制胜

  其实,不管是“电商”还是“全民营销”,对于楼市来说,都不是新鲜事物。在2010年以前就有人提出过房地产电商的概念,只不过当时市场环境不成熟,构想没有转化为成果。至于“全民营销”,在2008年时曾一度兴起,到2009年楼市由淡转旺后销声匿迹,现在又风生水起,除了碧桂园、招商地产、恒大等全国一线品牌开发商以房源总成交金额5%左右的佣金代价召集各界人士一起卖房,昆明本土的开发商也对“全民营销” 跃跃欲试。

  通常认为,包括电商、全民营销在内的各种创新营销模式,是在淡市时代的产物。从表象来看,各种创新的营销模式都会有一定程度的让利,以电商为例,正如一位营销经理说的,开发商试水电商的深层次目的是“让项目合理降价”,通过团购、拍卖等特殊营销渠道,提供较大幅度的优惠吸引人气且不会引来老业主的不满。从昆明启动电商模式的各楼盘情况来看,“交1万抵4万”,比正常价格每平米低1千元左右的团购价等诱惑比比皆是。

  但昆明当前的市场情况要复杂得多,2013年,楼市一路高歌猛进、量价齐涨,与“淡市”显然不搭调。各种创新营销模式的兴起,更具有说服力的是,在调控背景下开发商以快速跑量为目的的举措。

  “国家连续降息、降准,说明宏观经济比较疲软,对于后市,开发商还是很悲观的,因此他们纷纷抓住政策利好,想尽办法促销,能出货就尽快出货。”昆明中原的一位事业部经理分析,房地产调控并没有放松,购房需求尤其是投资性购房需求依然被遏制,而昆明楼市后续供应量巨大,据不完全统计,昆明130个楼盘总建筑面积达到1.1亿平米,以2012年销售720万平米为基数,市场完全消化完需要15年。楼市未来供应大于需求,开发商有跑货压力。

  同时,随着全国一线开发商大举入侵,昆明楼市的市场化程度更高,竞争更为充分,迫于形势,开发商也不得不启动各种创新营销模式搜罗客源。

  从渠道营销到品牌营销

  虽然目前昆明楼市依然是量价齐涨的局面,但在充分竞争的市场情况下,对于个体的开发商和楼盘来说,总免不了有如履薄冰之感。

  “经过躺着都能挣钱,什么房子都不愁卖的黄金十年,目前的市场状况对于开发商来说应该不算好过,以前只要盖好房子就可以卖出,现在他们不得不考虑环境、定位、业态分布、目标客户以及怎么锁定购房者等问题,这些都与营销推广挂钩”,至祥置业一位驻场经理表示,她所负责的楼盘开发商要求,每周末都要举办不同的活动聚拢人气,有时候还会联合旅行社把江浙一带的组团带过来看房,为了拉客可以说是无所不用其极。

  “大家说的电商、全民营销等,其实都只能算是渠道营销,按当前的市场态势,仅通过渠道营销显然是不够的,必须要上升到品牌的层面,现在很多购房者买房直接是冲着开发商品牌而去”。昆明中原一位事业部经理表示,通过电商、全民营销等渠道只能是让购房者知道你有房子卖,有多少优惠,但最终让购房者下定决心的还是开发商的口碑和信誉。这就需要开发商在品牌建设方面付出努力。

  事实上,昆明楼市也早过了为房子而房子的时代,学校、公园、商业等都是房屋重要的卖点,购房者买的也不仅是房子,而是一种生活方式。自然地,营销推广模式也需要随之改变。

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