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投资写字楼热:核心区一房难求 升值预期加速

2013/6/26 10:15:18  阅读:243次 字体:

    租金回报20年回本 物业升值预期加速

  眼下的房地产投资热点,突出表现在写字楼市场上。

  2013年写字楼租金继续延续上涨势头,且一季度空置率创四年新低,核心商圈出现写字楼“一房难求”的局面,让不少中小型企业只能选择迁离城市核心区,迫使写字楼外溢的趋势加剧,引发了望京、丰台、亦庄、通州、石景山等多个新商圈的投资机遇。

  而一些房地产企业也开始瞄准新兴热点区域进行写字楼的建设。对于许多个人投资者来说,在住宅被严格管控,核心区的投资门槛已经高不可攀的情况下,投资郊区写字楼就成了另一个机会:提前占有稀缺资源,既可沉淀资金,又可自用、出租两相宜,也带动了写字楼市场的热卖。

  求租遭遇断供

  甲级写字楼空置率下降至历史最低

  2013年,为公司选址的事,令刘先生头疼不已。

  由于公司规模的扩大,刘先生希望换租新的办公地点,预计租用1500平方米左右的办公面积。因为对于优质地段的执著,cbd和金融街的写字楼一直是刘先生的首选。不料过了大半年,换租的愿望却始终没能实现。并非是实力不济,相反刘先生准备的预算高达500元/平方米/月,但却始终找不到合适又空置的办公面积。“银泰中心、远洋光华国际、双子座大厦等写字楼我都考察过,不但没有空置,最快到期的租户也要到年底,是否续租还不一定,那时才有机会洽谈。”刘先生无奈地表示。

  “今年整个一季度都没有新的写字楼项目入市,尤其是cbd区域,已经断供许久,中服地块上的多个写字楼目前还都处于建设中,今后几年才会陆续进入市场。所以,目前北京甲级写字楼的可租赁存量稳定在914万平方米,新增供应为零,空置率也下降至1.97%的历史新低。”戴德梁行之前发布的一季度统计数据也反映了像刘先生这样寻租者的尴尬。

  不仅如此,在下半年里,北京甲级写字楼市场租赁供给短缺的窘境依然如旧。

  根据第一太平戴维斯的统计,今年北京只有四个项目交付使用,分别为财富中心三期、润世中心、远洋国际中心二期、融科望京产业中心a座及b座,仅新增30余万平方米可租赁供给,从而令2013年全年供给量跌至15年来的最低点。

  极度稀缺的供应量也将写字楼的租金价格不断推升。报告显示,北京优质写字楼在今年一季度末的平均租金报每月每平方米409.9元。

  在高租金的压力之下,写字楼需求逃离核心区的趋势愈演愈烈,如摩托罗拉、人人网、搜房网等租赁大户纷纷“出逃”至望京、丰台总部经济区等区域。

  租金“高烧”不退投资渐离核心区

  不单是知名企业向外撤离,个人买家也很难在核心区的写字楼市场再掀波澜。

  “现在国贸三期的高层办公空间,实际使用面积每月每平方米的租金已经超过1000元。”高力国际中国调研董事谢靖宇透露,国贸三期已经成为北京最贵写字楼的象征,并且带动整个cbd写字楼每月平均租金价格达到388元/平方米。

  然而,北京平均租金最贵的写字楼区域还不是cbd,而是金融街以超过450元/平方米平均租金摘冠。再加上中关村区域和燕莎区域,这四大传统的商务区,如今已达到饱和,租金价格持续高烧。

  对此,中原地产商业楼宇部负责人透露说:“不少投资兼自用的写字楼需求已经不再痴迷于传统的四大核心商务区,“逃离”至距离较远但交通方便的望京、定福庄产业园、丰台总部经济区、亦庄等新区域,都不失为明智之举。”

  在望京投资购买了一整层绿地中心的黄先生就是其中的一位。他的公司原本是在金融街租用了一层1000平方米的写字楼,但租约到期后,业主执意要收回。这也让黄先生下定决心自己投资写字楼,既能用作公司办公也能作为自己的资产。

  于是在2012年,黄先生以每平方米4万元左右的价格,在望京绿地中心买下了一层1600平方米的写字楼。除了自己的公司用一部分外,剩余的面积还可以出租获利。“目前,虽然还没有交付,具体的租金回报不得而知,但至少在售价上,已经涨到了5万元/平方米,已经赚了一大笔了。”谈到自己的写字楼投资,黄先生认为虽然逃离了核心商圈,但新兴商圈的快速发展仍让他的投资稳赚不赔。

  “高租金带来办公行业选址的重新洗牌,北京的商圈细分也将越来越专业化。”世邦魏理仕写字楼服务部董事严区海认为,写字楼外溢的趋势也将在2013年愈演愈烈。

  新商圈写字楼热卖

  大量企业撤离并向外围扩散,也让一些房地产企业嗅出了其中的商机,从而开始瞄准北京周边热点区域进行写字楼的建设。如丰台的中铁诺德中心、通州的金融街园中园、亦庄的力宝广场、石景山的融科产业中心等项目纷纷抢滩入市。

  2012年12月底,位于石景山的融科创意产业中心b座开盘销售,均价30000元/平方米,一共6个亿的销售额度在开盘当天便成功认购2.67亿元,现在已经接近售罄。

  上周六开盘的诺德中心超高层写字楼,同样在开盘日便已有多层被整购。由于新开的诺德中心超高层部分总层高超过200米,也将成为丰台总部经济区的最高建筑,因此报价也从不到3万元/平方米,上涨到如今的4万元/平方米,即便如此,项目负责人透露,已经有多个买家整层订购了。

  丰台和石景山都不是传统的商务区,但区域的写字楼却依然销售火爆。“除具有不受政策打压的优势外,如果按租售比衡量,北京写字楼的投资回报率能达到5%-6%,而住宅仅有1%-1.5%。况且在这些新商圈,写字楼的价格还不如住宅贵。”业内人士向记者解释了写字楼投资热的形成原因。

  写字楼投资风险提示

  投资写字楼需要“养”

  住宅严控后,写字楼和商铺无疑成了大量闲散资金投资的最佳方向。对于当下写字楼的成交热,商业地产展示交易平台——乐工场的董事总经理杨乐涛提醒道,不能以此就判断投资写字楼是一本万利的买卖。

  同样是散售和小投资者购买,soho中国在北京的几个项目在运营多年后,往往都是整个商圈内入住率最低、投资回报较低的产品,原因就是虽然采取了散售的方式,但没有统一合理的管理,造成不少写字楼的投资收益并不理想。

  杨乐涛认为,当下许多资金都想投资写字楼市场,但写字楼投资不同于一般的投资方式,它注重的是其长期的投资回报,要是希望像住宅投资那样迅速获利并不是投资写字楼的方式。一般写字楼走向成熟都需要至少3年的培养,比较理想的回报率要在8%左右,即便新写字楼入市头几年市场不成熟时,回报率也要达到5%-6%才值得投资。

  此外,写字楼对许多投资者来说还是一个陌生的领域,投资写字楼跟住宅投资既有相似之处,也有截然不同的地方。相似的是,投资写字楼,同样特别要看重其地段价值,尤其是新兴商圈的写字楼投资,更是要注重该地段的发展潜力,看是否会有更多的商业房产出现在周围,区域是否能进一步繁荣。不同的是,投资写字楼还要看项目的开发和管理水平,管理水平的高低影响着写字楼的租金涨幅。因此购房人在选择写字楼时,要十分重视后期的物业管理公司,好的物业公司可以帮业主解决许多琐碎的事情,对物业的后期增值也有很大帮助。(北京青年报)

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